Ein Impuls für Esslingen von Angelina Haug

 „Kleine Wohnräume auf Flachdächern" 

Nutzung von Flächen über Nichtwohngebäuden mit Wohmodulen


1. Ausgangslage

Die Stadt Esslingen am Neckar ist in vielen Bereichen an den Gemarkungsgrenzen angekommen und eine weitere Ausdehnung der Bebauung ist kaum mehr möglich. Es  braucht jedoch bezahlbaren Wohnraum für die hier lebenden Personen und Platz für Menschen, die hinzuziehen möchten. Durch die wachsende Nachfrage steigen die Mietpreise weiter und Esslingen gehört jetzt schon unter die 15. teuersten Städten in Deutschland[1].

Bedarfsgerechter Wohnraum gehört zu den existenziellen Bedürfnissen von Menschen und ist Teil der Lebensgrundlage. Im Zuge der gesellschaftlichen Veränderungen von familiären Generationenwohnen hin zu Single-Haushalten, haben sich auch die Bedürfnisse an die Größe des Wohnraums gewandelt. Nach den Erhebungen des Statistischen Bundesamtes lebten im Jahr 2018 75,7 % in Ein- oder Zweipersonen-Haushalten[2]. Und der Trend steigt weiter, 2030 werden es ca. 82 % sein.

Um den nachzukommen, braucht es in der städtischen Wohnbauentwicklung neue, flexible und innovative Impulse. Eine Nachverdichtung, die Familien und Alleinstehenden gerecht werden und Raum für Grünanlagen, Spielflächen sowie Rad- und Fußwege lässt.
 

Die Deutschlandstudie 2019 über „Wohnraumpotenziale in urbanen Lagen durch Aufstockung und Umnutzung von Nichtwohngebäuden“[3] weist auf Potenzialflächen in den Kernlagen von Deutschlands Städten hin, auf denen bezahlbarer Wohnraum entstehen könnte. Die Studie legt ihren Fokus auf „Nichtwohngebäude“ und schließt, neben Garagendächer, eingeschossige Einzelhandels- und Discounter-Märkten, Büro- und Verwaltungsgebäuden oder Parkhäusern mit ein.

[1] www.deutschlandinzahlen.de/tab/deutschland/infrastruktur/gebaeude-und-wohnen/wohnflaeche-je-einwohner
[2] Erhebung des Statistischen Bundesamtes „Wohnflächen nach Haushaltsstruktur 2018“
[3] Studie 2019 von Prof. Karsten Tichelmann (TU Darmstadt) der TU Darmstadt und des Pestel-Institut Hannover

2. Idee

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In diesem Interview mit Raphael Treite im ES-TV.de erzählt Angelina Haug mehr über die Idee, wie wir Brachflächen in Wohnflächen verwandeln könnten. 

Vorhandener Raum muss sinnvoller

 und effektiver genutzt werden!


Die Idee ist, nicht genutzte Flächen, wie geeignete Garagen oder andere Flachdächer mit kleinen Moduleinheiten vertikal nach zu verdichten und als Wohnraum nutzbar zu machen. Dabei handelt es sich um vollwertige kleine Häuser (ab 30 m² für 1-2 Personen), die den baurechtlichen Vorgaben entsprechen. 

In Karlsruhe-Rintheim werden mit Unterstützung der „Wohnraumoffensive Baden-Württemberg“ Garagenhöfe mit insgesamt zwölf Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen aufgestockt. Diese Wohnungen sind sozial geförderte Mietwohnungen. Architekt dieses Projekts ist Falk Schneemann (siehe Skizze). 

 

Anhand diese Vorbildes fordern wir die Stadt Esslingen am Neckar auf, dieses Konzept als ein Puzzleteil der hiesigen Wohnbauentwicklung auf ihre Umsetzbarkeit vor Ort zu prüfen und in die städtebaulichen Vorhaben mit einzubeziehen. 

3. Das Ziel

Esslingen ist eine vielfältige und lebenswerte Stadt. Das Ziel ist es diese als solches zu erhalten. Menschen, die sich mit der Stadt verbunden fühlen, müssen weiterhin die Möglichkeit haben hier in Zukunft zu leben und nicht durch steigende Mieten verdrängt zu werden.

Ungenutzte Flachdächer von Nichtwohngebäuden mit Wohnmodulen zu überbauen bietet eine sinnvolle Doppelnutzung von bereits bebauten Flächen, versiegelt keine neuen Flächen und blockiert keine Grundstücke für größere Bebauungsvorhaben.

Durch die modulare Bauweise können auch Grundstücke, die nur temporär zur Verfügung stehen, für einen Zeitraum in die Planung mit eingebunden werden und die Wohnmodule an anderer Stelle wieder Verwendung finden.
 
Bei dem Bau liegt der Fokus auf eine ressourcenschonende Bauweise, Holz statt Zement. Durch die leichte Holzbauweise ist eine Überbauung von tragfähigen Dachflächen möglich und unterbindet einen unnötigen CO2-Ausstoß schon in der Bauphase.

Die Wohnmodule sollten nach den Kriterien eines Niedrigenergiehauses errichtet und die Nutzung von erneuerbaren Energien gefördert werden.

Durch den punktuellen Einsatz der Überbauung von Nichtwohngebäuden, könnte weiteres erfolgen: 

  • Neue gemischte, kreative, lebendige Stadtquartiere können dort durch die vertikal verdichtete Wohnnutzung gefördert werden 
  • Durch den punktuellen Einsatz des Konzept kann eine soziale Durchmischung unterstützt werden 
  • Ermöglichung von neuer Gemeinschaftsformen z.B. einem Co-Living-Konzept mit mehreren Mikrohäusern auf einer Dachfläche 
  • Durch die Nutzung der kleineren Wohnfläche kann eine klimaneutrale und weltgerechtere Lebensweise gefördert werden 
  • Die Stadt ermöglicht neuen bedarfsgerechter und bezahlbarer Wohnraum (sozialer Wohnungsbau) Menschen, die sich verkleinern wollen, geben Wohnraum frei und dieser kann von Personen mit mehr Wohnraumbedarf genutzt werden 
  • Eigentümer:innen werden zu Vermieter:innen ihrer Dachfläche oder einer Wohneinheit auf ihrem Dach (Steuereinnahmen) 
  • Platzsparende, flächenschonende und finanzierbare Eigenheime, die günstig im Unterhalt sind und damit die Prävention von Altersarmut unterstützen 

4. Zielgruppe

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Flachdach-Eigentümer:innen

Sie sind Eigentümer:in eins Flachdachs und haben Interesse daran diese Fläche für eine Überbauung zur Verfügung zu stellen? Egal ob Bürogebäude, Lagerhalle, Garagenreihe oder Doppelgarage - eine Aufstockung ist statisch oft möglich.

Ob Sie die leere Dachfläche vermieten oder ob Sie selber die Aufstockung übernehmen und zur:m Vermieter:in von Wohraum werden. Vieles ist möglich! 


"Wohnen auf kleiner Fläche"-Suchende

Die neuen Wohnformen in Modulbauweise bieten insbesondere kleine Wohneinheiten und richtet sich an alle Personen, die durch ihr Einkommen keine große Wohnung finanzieren können oder auf kleinem Raum leben möchten. 

In Karlsruhe werden insbesondere Studierenden und Alleinerziehenden diese Wohnform angeboten. 

5. Beispiel Garagenaufstockungen Karlsruhe-Rintheim 

Mit der Maßgabe neue Wege zu finden, dass Kommunen mehr bezahlbaren und sozial gemischten Wohnraum bauen und achtsam mit den zur Verfügung stehenden Baugrund umgehen, hat das Wirtschaftsministerium des Landes eine Wohnraumoffensive BW ausgelobt.

In diesem Rahmen sind in Karlsruhe-Rintheim durch die kommunale Wohnungs-baugesellschaft VOLKSWOHNUNG GmbH zwölf Ein- und Zwei-Zimmerwohnungen über bestehende Garagenhöfe geplant worden. Die Häuser werden im nächsten Jahr errichtet. „Die vorgefertigte Holzbauweise ermöglicht eine sehr kurze Bauzeit, den Einsatz rezyklierte Bauteile sowie die Möglichkeit, die Module auch in einem anderen Kontext wieder einsetzen zu können. Damit wird das Quartier um interessante städtebauliche Akzente ergänzt und durch neue Bewohnergruppen sozial durchmischt. [1]

[1] https://wm.baden-wuerttemberg.de/de/bauen/wohnraumoffensive-baden-wuerttemberg/patenschaft-innovativ-wohnen-bw/patenschaft-innovativ-wohnen-bw-beispielgebende-projekte/ 

6. Umsetzung

Die Überbauung ungenutzter Flachdachflächen hat auch in Esslingen ein großes Potential, neuen Wohnraum zu erschaffen. Durch die leichte Holzbauweise von vielen Modulhäusern können bisher ungenutzte Dachflächen für den Wohnungsbau aufgestockt werden. 

Bei der Umsetzung vor Ort kann von dem Karlsruher Projekt und deren Erfahrung profitiert werden. Deren Machbarkeitsstudie kann schon zu Beginn des Projektes wichtige Anhalts-punkte geben [1]. Die Wohnraumoffensive BW sieht eine Nachahmung ausdrücklich vor.

Die Prüfung und Umsetzung der punktuellen Nachverdichtung von Nichtwohngebäuden liegt maßgeblich bei der Politik und Stadtverwaltung Esslingen und muss in die gesamte städtische Bauplanung mit einfließen. Engagierte Bürgerinnen und Bürger sowie Initiativen können dabei ein Impulsgeber sein.

Die Stadt hat in Hinblick auf das Bauplanungsrecht und Bauordnungsrecht Möglichkeiten, das Projekt zu fördern.  Im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetz wurden die bisherigen Obergrenzen der baulichen Nutzung (GRZ und GFZ) geändert und gelten jetzt als Orientierungswerte. Zudem besteht die Option die Abstandsflächenregelung einer Ortssatzung zu verändern. Die Stadt hat damit eine erhöhte Flexibilität, soweit die gestalterische, städtebauliche, technische und nachbarrechtliche Verträglichkeit sichergestellt ist.
 
Esslingen könnte die bauplanerischen Vorgaben zu Fassaden, Dachformen, Dachneigungen und Dacheindeckungen, Anpassung von Trauf- oder Firsthöhen im urbanen Raum durch eine Ortssatzung anpassen und damit eine Nachverdichtung vereinfachen. 
 

Die Stadt kann planungs- und ordnungsrechtlichen Leitlinien für Quartiere schaffen. Dies ist ein Instrument, mit dem Potenziale identifiziert und städtebauliche, gestalterische und nachbarschaftliche Verträglichkeit als Grundlage der Gebäudeplanung festgelegt werden können. Dies bringt mehr Transparenz, fördert angemessene Beteiligungsprozesse, beschleunigt Genehmigungsverfahren und bietet genehmigungsrechtliche Sicherheit. 


[1] https://wm.baden-wuerttemberg.de/fileadmin/redaktion/mwm/intern/Dateien_Downloads/Bauen/Wohnungsbau/Volkswohnung_GmbH_Karlsruhe.pdf


7. Projektpartner:innen

 Skizze: von Falk Schneemann

 

In Esslingen haben sich bereits Projektpartner:innen gefunden, die aktiv „Kleine Wohnräume auf Flachdächern“ nach folgenden Prinzipien unterstützen:

Wir wollen die Zukunft neu denken. 

Denn es gibt viel zu wenig bezahlbaren Wohnraum, aber gleichzeitig so viele ungenutzte Flächen auf Flachdächern von „Nichtwohngebäuden“. 
 

Wir wollen Ungewohntes & Neues möglich & sichtbar machen. 

Deshalb haben wir das Zukunfts-Projekt „Kleine Wohnräume auf Flachdächern“ gestartet und dafür zwei Ideen miteinander kombiniert: Bedarfsgerechtes Wohnen auf kleinem Raum und die Nutzung von brachliegenden Flachdächern
 

Wir wollen einen Entwicklungsschritt initiieren. 

Wir nutzen die Flächen, die bereits bebaut sind. So könnte in Esslingen neuer Wohnraum entstehen, ohne dass unsere wertvollen Grünflächen überbaut und Bauflächen blockiert werden. 


Wir wollen Lust machen auf einen „weltgerechten“ Wohnstil. 

Wir verfolgen mit der Idee einen „weltgerechten“ Lebensstil. Das heißt, wir wollen sowohl in der Bauweise wie auch im bewohnten Zustand einen möglichst geringen ökologischen Fußabdruck verursachen. Also bauen wir ressourcenschonend, sowie energieeffizient und mit erneuerbaren Energien. 


Wir wollen eine lebenswerte und kooperative Nachverdichtung 

Wir wollen eine Form der Nachverdichtung schaffen, bei der kein:e Anwohner:in etwas verliert an Licht, Sicht oder Grünfläche. Wir wollen durch die kleinen Bauwerke dem Stadtbild neue Akzente hinzufügen, indem sich die kleinen neuen Wohnmodule in das Stadtbild einfügen und die ästhetische Ansicht aufwerten. 


Wir wollen eine Zukunft mit bedarfsgerechtem Wohnen. 

Wir wollen, dass Wohnraum bedarfsgerecht geteilt und genutzt wird. 2018 waren 42% aller deutscher Haushalte bereits Einpersonenhaushalte – Tendenz steigend. Wir wollen Wohnraum schaffen, der für diesen Trend eine entsprechende Wohnform bereitstellt. 


 

Die aktuellen Projektpartner;innen sind das Klimagerechtigkeitsbündnis Esslingen, die Bürgerinitiative „ES pioniert!“, IndiViva - Dienstleistungen rund um Tiny Houses und die Firma Kröner GmbH - Armaturen und Dichtungstechnik.

Neben der Stadt Esslingen sollten für die Planung und Umsetzung noch weitere Projektpartner:innen gewonnen werden. Dies könnten EWB, Esslinger Wohnungsbau GmbH, ansässige Unternehmen, private Träger sowie Mäzene und Privatpersonen sein.

Das Klimagerechtigkeitsbündnis Esslingen

Besteht aus 13 verschiedenen Gruppen und Initiativen, die sich seit 2019 gemeinsam als Bündnis vor Ort für mehr Klimaschutz einsetzen. Gemeinsam sind sie die Herausgeber des „Wandelstadt-Kompass“, der konkret benennt, welche konkreten Maßnahmen es im Wohnen, Energie, Mobilität, Wirtschaft, Abfall, Klimaanpassung und Verwaltung es braucht. 

Bürger:innen-Inititative "ES pioniert!"

Bei „ES pioniert!“ finden sich Menschen, die sich nach einem ökologisch nachhaltigen, sozial gerechten und sinnerfüllten Leben sehnen – und diese Sehnsucht auch Wirklichkeit werden lassen möchten. Wir setzen uns dafür ein, unser Esslingen mitzugestalten, damit es noch lebens- und noch liebenswerter wird und sind auch die Herausgeber der Wandelstadt-Post. 

Impulsgeberin Angelina Haug

Psychologische Begleitung für Menschen in seelischer Not und in akuten Lebenskrisen. Als Traumatherapeutin, Trauerbegleiterin und ausgebildet in der sinnzentrierten Form der Psychologie nach Viktor Frankl ist sie Fachfrau für alle Gefühls- und Lebenslagen. Als zertifizierte Paarberaterin begleitet sie auch Paare in allen Beziehungsthemen. 

IndiViva - Dienstleistungen rund um Tiny Houses

Als IndiViva kümmern wir uns um die planerische Konzeption und Beratung dieses Projekts. Wir begleiten unsere Kunden von der Idee über den Bau bis zum Einzug in ein Tiny House. Dabei arbeiten wir mit ausgewählten Herstellern hochwertiger, transportabler Minihäuser zusammen. Wir bieten Beratung, Workshops und passende Haustechnik für’s Tiny House an. 

Kröner GmbH - Armaturen und Dichtungstechnik

Unser familiengeführtes Traditionsunternehmen entwickelt, fertigt und vertreibt hochwertige Abdichtungssysteme, wie beispielsweise Reparaturschellen und Pressringdichtungen für Kabel, Rohrleitungen und Hauseinführungen seit 1984. Wir unterstützen dieses Projekt mit unserem Knowhow für Anschlüsste und Leitungen Mit unserem über 35-jährigen Erfahrungsschatz bieten wir unseren Kunden stets erstklassige, innovative Produkte im Bereich Rohrleitungsbau und Zubehör 

37 Grad - Reportagen mitten aus dem Leben

Grenzen überschreiten, Besonderes erleben, Krisen bewältigen: 37 Grad ist die Körpertemperatur und hier beginnt das Fieber. In unseren Dokus erzählen Menschen ihre Geschichte: echt, ehrlich, intensiv. - Mit vier Drehtagen im Jahr 2021 begleitet ein Film-Team des ZDF unser Projekt - Ausstrahlung der Sendung ist Anfang 2022

8. Stellungnahme von Ronald Malta

Ich habe als Bau-Sachverständiger des Umweltverbandes BUND Saarbrücken
regelmäßig mit Bauverfahren und den dabei oft auftretenden Verlusten an Grün- und Waldflächen zu tun. Gerade in Stadtregionen ist das immer hochproblematisch, denn diese Flächen werden für Klimaschutz und Naherholung der Menschen in der Stadt gebraucht. Die zunehmende Urbanisierung konzentriert die Arbeitsplätze darüber hinaus, zunehmend in den Städten.

Bei uns in Saarbrücken leben laut Statistik 57% Single-Haushalte (im Jahr 2019).
Das entspricht einer Steigerung um 10% gegenüber dem Jahr 2011. Und das in einem oft völlig veralteten Immobilienbestand. Dazu mit hohen Mieten. Bei dem Projekt „Kleine Wohnräume auf Flachdächern“ entsteht neuer moderner und vor allem bezahlbarer    Wohnraum und dazu noch weitgehend ohne Grünflächen-Verluste.

 Die Niederlande zeigen schon seit einigen Jahren wie man der Wohnungsnot
 und den Herausforderungen an den Grünflächenschutz mit intelligenten Tiny House -Konzepten begegnen kann.
 
Ronald Malta, 
Bau-Sachverständiger des Umweltverbandes BUND Saarbrücken 

"Kleine Wohnräume auf Flachdächern" - Eine Idee will in die Welt

Startschuss des Projekts

Am 25. Januar 2021 erfahre ich, dass das Haus in dem ich seit 11 Jahren lebe, verkauft wird. Damit ist klar, dass ich mittelfristig mein zu Hause verlieren werde... und auf einmal kombiniert sich in meinem Hirn der Wunsch weltgerecht auf "kleinem Raum" zu leben und meinem jahrelangen Staunen über nicht genutzte Flachdächer.

 Die Idee findet Unterstützung

So gehe ich also los mit der Idee in die Welt und sie stößt auf großes Interesse: ein Interview in der Esslinger Zeitung, ein Interview in ES-TV mit über 1600 Klicks, eine Einladung der Linken, die SPD-Fraktion stellt einen Antrag im Gemeinderat,  

IndiViva kommt dazu und

die Firma Körner will mit Anschlüssen unterstützen. 

Das ZDF kommt mit dazu

Die Sendung "37 Grad" möchte 2022 eine Sendung zum Thema "tiny houses" machen und findet den Ansatz so spannend, dass sie mich als eine von 3 Protagonisten dabei haben will. Vier Drehtage lang begleitet nun das ZDF-Team die Entwicklung des Projektes. Beim letzten Drehtag hätten wir gerne ein happy end :-)

Fachexpertise unterstützt

Die Vize-Präsidentin der Landesarchitektenkammer Frau Professorin Dürr aus Karlsruhe kommt für ein Interview nach Esslingen. Sie unterstützt die Idee, als eine Möglichkeit temporären Wohnraum zu schaffen ohne dabei neue Flächen zu versiegeln und gleichzeitig die Möglichkeit für die Stadt-entwicklung offen zu halten.  

Die landespolitische Ebene

Andrea Lindlohr, Staatssekretärin im Ministerium für Landes-entwicklung und Wohnen des Landes Baden-Württemberg zeigt großes Interesse an dem Projekt, da das Land mit der Wohnraumoffensive innovative Projekte fördert, die neuen Wohnraum schaffen wie z.B. die Garagen-aufstockung in Karlsruhe. 


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Mit der freundlichen Genehmigung der Esslinger Zeitung und des Journalisten Philipp Braitinger veröffentlichen wir den Artikel aus der Esslinger Zeitung vom 12. August 2021

Mit der freundlichen Genehmigung von laible Verlagsprojekte und der Journalistin Nina Greve veröffentlichen wir den Artikel aus der Zeitschrift "Kleiner Wohnen", Ausgabe 2021/2022

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